購屋圓夢成家前的準備事項-申請房屋貸款要注意什麼？
成家是每個人的夢想，如果能住進自己心目中理想的房屋，也是一件很美好的事。但是在這之前，你是否已經做好準備了呢？
為什麼要申請房貸？
買房子並不像買生活用品，幾百元、幾千元，而是需要數百萬、千萬，甚至數千萬的金額，如果我們不是出生在大富大貴的家庭中，能夠直接用現金買房，通常都會需要向銀行貸款。
房貸需要什麼？
申請房貸時，需要用買賣雙方簽署的房屋交易契約書，向銀行提出申請。
可以貸到多少錢？
提出房貸申請後，銀行會對該房屋進行鑑價，初步計算出房屋的價格。實際能核貸的金額，會以買賣契約上約定的交易價格與銀行鑑價兩者取其低。
舉例：
如果我想買一間1200萬的房子，屋主（賣方）也同意用這個價格出售，那麼我們在房屋交易契約上的價格就是1200萬。
在我向銀行提出房貸申請後，銀行對房屋進行鑑價，若鑑價的金額是1260萬，會以較低的金額，也就是契約上的金額1200萬，做為核貸的基準；但若鑑價金額是1185萬，則以1185萬為基準。
自備款與貸款成數
若交易標的為中古屋，自備款通常是總金額的3成，以上述的例子來說大約是360萬左右；銀行會根據申請人的財務情形評估核貸的金額多寡。
提出申請就一定會通過嗎？
不一定，銀行會根據申請人的財務狀況，評估是否進行放款。
如何提高貸款通過的機率？
每間銀行都會看：薪轉證明
首先，請提供完整的薪資收入證明；由於貸款是每月還給銀行，因此銀行很重視借款人的還款能力，穩定的薪資收入是現金流充沛的證明，薪資通常是每月入帳，銀行會用這項指標衡量收入與支出的比例。銀行審核的資料日期，多在半年至一年左右。
如果沒有薪轉怎麼辦？
隨著時代演進，有許多工作的收入來源並不是來自於固定薪資，也不是透過銀行或金融機構轉帳，而是收取現金。在這種情況下，要怎麼向銀行證明自己的現金流是足夠的？
以下我將幾種收入的來源做簡單的分類:
一、固定資產收益：例如房租收入、出租土地的租金、停車位出租等收入，若是收取現金而不是直接匯款進銀行帳戶，這樣銀行是看不見的；也就是說，要在固定的時間點將收到的錢存入銀行帳戶。
二、金融資產收益：持有股票、債券、保險，或是定存單、儲蓄險等金融商品，這些都是可能帶來現金流的資產，股票股息、債券發放的利息、定存所配發的利息也可能被認列為收入。銀行會根據相關金融資產類型、持有期間進行評估，原則上以現金股息為主，而不是資本利得。
延伸閱讀：《什麼是資本利得？》
三、現金交易業者：夜市攤商、市場販售所得之現金收入，收取現金並累積至一定金額後，請記得存入銀行帳戶做為證明，最好於固定的時間點（例如每月的5日、10、15日）進行，越規律越好。
四、其他：網路拍賣、自由業、接案者，若是從事銷售事業，在營運過程中的銷貨明細、現金流量表，以及與收支有關的單據，申請貸款時請務必一併提供給銀行，這是銀行評估時非常重要的依據。
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